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房企的拿地融资游戏:拼规模加速竞逐50强 “寡头时代”来临?

2020-11-16 07:35

出于销售路径倚赖和规模竞争惯性,面对严苛调控的房企仍然在2018年加快扩展,无论是万科、碧桂园、恒大三巨头,还是千亿级房企、千亿以下房企,都在前5月边拿地边融资,宿老低周转策略,以期在行业梯队中进阶。据中原地产统计资料,截至5月24日,仅有统计资料招拍挂权益数据,22家房企合计拿地金额高达5139.6亿,其中拿地超强200亿的房企多达10家;投资下降造成资金市场需求极大,截至5月上旬,房企海外融资已近2000亿,创历史新纪录。跑步拿地和融资,令其所有房企都转入了高度规模竞争的游戏,与此前有所不同,行业存活门槛被提及了50强劲、千亿级,有人甚至断言,房地产的寡头时代即将到来。不过截至目前,房地产行业三巨头的市场占有率仍预想超过寡头的地步。今年销售过千亿的房企预计在30家左右;在这一轮规模竞争中,仍有部分房企有机会急弯转弯。拿地融资的游戏在传统房地产开发业务中,销售-买地-融资是必不可少的环节。2018年前5月,主流房企这三项都有加快的趋势,行业集中度更进一步提高。克而瑞数据表明,今年前4月,百强房企各梯队销售金额入榜门槛提高明显,TOP100房企销售金额入榜门槛约45.3亿元,同比提高20%;排名第50位的东原地产构建销售金额131.8亿元,与去年同期的50名卓越集团(88.8亿元)比起,快速增长48.4%。名列前十位的提高幅度更大,合计有多达5家房企4个月销售突破千亿,碧桂园与恒大堪称4个月销售就多达了2000亿,名列第三的万科也约1986.7亿,快速增长37.9%,争相创下历史记录。房企越大涨幅就越慢,龙头房企转型加快,布局合理,上涨幅度显著多达市场平均值涨幅。中原认为。克而瑞预计,未来随着各梯队门槛大大提高,百强房企分化格局将不会持续。今年转入千亿俱乐部的房企将多达30家。这种趋势下,尽管调控持续加码,大量大中型标杆房企仍在大力抢走地,房企处在非常明显的拿地加快过程中。尤其就是指500亿冲刺1000亿,1000亿冲刺2000亿的第二梯队房企,沦为抢地的主流。根据中原统计资料,截至5月24日,碧桂园权益拿地金额最低,约614亿,万科、保利地产紧随其后,分别多达450亿;接下来是龙湖369亿,中海地产为318亿;绿地、旭辉、华润、恒大、招商蛇口都多达了200亿;新城发展和祥生地产分别为191亿、169亿。

房企的拿地融资游戏:拼规模加速竞逐50强 “寡头时代”来临?

这背后的逻辑是,做到大仍然是当下房企的主流自由选择,规模化竞争激化。也因此,房企对资金的市场需求更为急迫,随着监管层严控银行信贷和信托资金违规转入房地产市场,海外发债沦为房企短期融资渠道的主要自由选择。中原地产研究中心数据表明,截至2018年前4月,房企海外融资数据约233.2亿美元,同比下跌107%。4月单月发售高达88亿美元。另据长江证券数据,截至5月上旬,美元债市场的房企融资已约1860亿元人民币,相等于2017年全年的70%,创下了房企美元债融资历史新纪录;但融资成本也水涨船高,美元债息亲率从2017年的6%下跌到如今8%。5月21日,雅居乐就展开了一笔巨额海外融资。公告透露,获得颁发88.34亿港元及2亿美元定期贷款信贷,为期48个月,年利率相等于按3.95%再加于涉及日期的香港银行同业Rate或伦敦银河同业Rate的总和。相比之下,朗诗的融资利率就高达不少。5月23日,朗诗绿色集团有限公司公布海外监管公告,5月18日公司额外发售5000万美元于2020年届满且票息为9.625 %的优先票据,并与原先票据拆分及包含单一系列。低周转下寡头经常出现?将销售-买地-融资做淋漓尽致的,是碧桂园。急速低周转策略,令其碧桂园在过去三年销售大幅度快速增长,并问鼎2017年冠军。转入2018年,碧桂园对低周转明确提出了更加严苛的拒绝。据其内部文件,特别强调之后提高低周转力度,在456模式即4个月散户、5.5个月资金回正、6个月资金再行周转基础上,之后提高。中原地产指出,这主要是针对三四线市场。碧桂园的标准化产品在三四线城市仍有市场,因三四线城市不存在大量棚改货币化移往后的刚刚须要购房群体。其他房企如中海、龙湖、泰禾、招商蛇口等也在2018年减缓了周转。在5月23日的2018中国房地产金融论坛上,新城控股副总裁欧阳捷认为,房企都要去做到低周转,较慢重复使用现金流,才能确保可持续发展,对债务还本付息。目前比起一二线城市,很多三四线城市销售节点可以更慢更加提早,有的项目有可能1/3就可以销售,有的有可能垫了两三层就可以销售,有的甚至正负零就可以销售,那么三四个月现金流就可以回正,再行去投放新项目。低周转意味著更高的杠杆。欧阳捷说道,今年120余家上市房企平均值负债率已超强80%,去年则将近80%。这又不会造成,所有的房企都在加快跑完,未来房地产市场不会逐步南北一个寡头独占的时代。如果不加快跳跃,就叫不进则没有,以后就没机会。欧阳捷指出,未来房企的融资新的门槛是50强劲,而不是百强。大企业更容易取得融资,中小房企很难取得融资,一般来讲差点的企业(融资成本)在7%到8%,再行低一点到10%以上,有的信托有可能高达15%。但是,行业内也有不少人士对规模化竞争明确提出了反省。一位著名房企高级副总裁向21世纪经济报导回应,中国不不存在房地产寡头,未来也不太可能经常出现。他的辨别依据是,房地产行业距离所谓的寡头也还较远。目前中国房地产行业的集中度依然偏高。寡头的定义是前三名企业的市场占有率超过50%以上,而现在中国房企哪怕是万科市占率也只有将近4%。香港是全球唯一一个经常出现房地产寡头的市场,因为香港是单一城市,美国单一城市也经常出现过这种状况。未来,尽管行业集中度还不会提高,几大房企的经营规模不太可能上升,但中国房地产也不太可能经常出现房地产寡头的情况。假设房价长年保持稳定,对行业的总规模也不会有个理性的辨别。另外一家龙头房企董事长则指出,全然执着规模并不是非,房企月会规模和利润中获得均衡;企业需要将来发展、穿过经济周期才是王道。